2025년 6월 27일, 이재명 정부는 '가계부채관리강화 방안'의 일환으로 수도권 규제지역 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 새로운 정책을 발표했다. 이는 주택 가격과 무관하게 일괄 적용되며, 고액 대출을 이용한 갭투자와 투기 수요를 차단해 주택시장 과열을 막는 것을 목적으로 한다. 또한 대출을 활용한 주택 매입 시 6개월 이내 실거주 의무 조항도 함께 적용되어 실거주 목적 이외의 투자성 수요를 억제하는 강력한 규제가 시작됐다.
1. 정책 요약: 대출 한도 6억, 실거주 요건 의무화
이번 정책은 기존의 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 조정이 아닌, 대출 가능 금액 자체를 고정시킨 방식이다. 수도권 대부분이 규제지역으로 지정되어 있으며, 이 지역 내에서 주택을 구입하려면 대출금은 최대 6억 원까지만 가능하다. 주택 가격이 10억이든 20억이든 관계없이 동일하게 적용되며, 이를 통해 고가 주택 구매에 대한 레버리지 효과를 차단한다. 실거주 요건 역시 강화되어 대출을 이용한 매입 시 6개월 이내 거주 시작이 의무화된다. 이는 갭투자, 즉 전세를 끼고 주택을 사는 방식의 투기성 수요를 원천 차단하기 위한 조치다.
2. 서울 집값 향방: 하락 압력 vs 초고가 단지 예외
정책 발표 직후 서울 주택시장은 급격한 매수세 위축과 함께 거래량이 줄고 있다. 특히 10억 이하의 중저가 단지에서 수요 급감이 두드러지고 있으며, 이는 하반기 집값 하락의 주요 요인으로 작용할 가능성이 크다. 그러나 초고가 단지(예: 한남더힐, 삼성동 아이파크 등)는 현금 구매가 가능한 고자산가 수요에 의해 상대적으로 가격 하방 압력이 낮을 것으로 보인다. 결과적으로 시장 내에서 고가 단지와 중저가 단지 간의 양극화는 더욱 심화될 수 있다.
3. 강남 3구 영향: 고가 아파트는 수요 소외
강남·서초·송파 등 강남 3구는 대부분 아파트 가격이 15억~30억 원대에 달하며, 이번 대출 규제에 의해 일반 중산층의 진입 자체가 차단됐다. 6억 원 한도로는 강남 아파트 구매가 불가능해지고, 실거주 수요조차 자금 마련이 어렵다. 결국 현금 보유가 충분한 일부 고자산가만이 거래를 이어갈 수 있으며, 이는 거래절벽 및 수요 축소로 이어질 가능성이 크다.
4. 청약시장 변화: 무주택자 기회, 중산층 고립
이번 정책은 6억 이하 분양가를 가진 신규 아파트 청약시장에 새로운 기회를 제공한다. 무주택자, 청년층, 생애최초 구입자 등은 경쟁이 다소 줄어든 시장에서 실수요자로 혜택을 누릴 수 있다. 하지만 중산층 1주택자 입장에서는 기존 주택 매도 후 새로 분양을 받기 위한 자금 확보가 어려워지며, 갈아타기 전략이 차단된다. 결과적으로 청약시장은 무주택자 중심으로 재편되고, 6억 이하 단지 쏠림 현상이 심화될 전망이다.
5. 1주택 중산층의 이동성: 갈아타기 사실상 차단
15억 원대 아파트를 보유한 1가구 중산층은 더 나은 입지의 상급지로 이동하기 위해서는 대출을 활용해야 하지만, 이번 규제로 인해 6억 초과 대출이 차단되어 사실상 이동이 불가능해졌다. 예를 들어 20억 원대 아파트를 구매하려면 14억 원 이상의 현금이 있어야 하므로, 대부분의 중산층에게는 현실적인 선택지가 아니다. 이에 따라 거래 위축 및 실수요자 이동 차단이라는 부작용이 예측된다.
6. 6억 이하 아파트 투자처: 외곽 위주로 쏠림 전망
정책 수혜는 상대적으로 주택 가격이 낮은 경기 북부(양주, 의정부), 인천 일부, 김포 등 수도권 외곽에 집중될 것으로 보인다. 이들 지역은 6억 이하 매물이 풍부하고, 실수요자들이 대출 한도 내에서 접근할 수 있기 때문이다. 반면, 투자 목적의 수요는 실거주 요건으로 인해 위축되므로, 단기 시세 차익 목적의 거래는 감소할 것이다. 실거주 위주의 안정적 수요가 형성될 가능성이 높다.
7. 자산 이동: 부동산→금융시장 전환 가능성
부동산 규제 강화로 인해 투자금이 다른 자산시장으로 이동하는 흐름도 예상된다. 고가 주택 진입이 어렵고, 레버리지가 차단되자 자산가 및 중산층 일부는 금융시장으로 눈을 돌릴 가능성이 높아졌다. 고금리 예금, ETF, 배당주, 리츠(REITs) 등 안정적 수익자산에 대한 관심이 커지고 있으며, 특히 젊은 세대는 주식시장 대체 투자처로 진입할 가능성이 있다. 하반기에는 이러한 흐름이 강화되며, 주식시장과 금융상품 수요 증가가 병행될 수 있다.